İstanbul konut piyasasının son 10 yılına damga vuran en önemli değişimlerinden biri kentin hemen her bölgesinde yükselen markalı projeler. Proje sayısındaki bu büyük sıçrama, yatırım yapmak isteyen alıcılar için doğru adresin belirlemesini zorlaştırıyor. İşte İstanbul’da getiri potansiyeli en yüksek 40 markalı konut projesi.
Son bir yılda Türkiye’de satılan 1 milyon 77 bin konutun yüzde 17,5’i tek başına İstanbul’da gerçekleşti. 2019’un ilk yarısında ise kentte satılan 77 bin adet konutun yüzde 43’ü ilk defa satışı yapılan birinci el konutlardan oluşuyordu.
Bu oranın bu kadar yüksek olmasında kentin hemen her yerinde yükselen markalı konut projelerinin büyük bir etkisi var. İlk yıllarda özellikle arazi stokunun daha fazla olduğu Başakşehir, Esenyurt ve Çekmeköy gibi çevre ilçelerde yoğunlaşan markalı konut projeleri daha sonra Kadıköy, Beyoğlu, Kağıthane, Kartal ve Maltepe gibi nispeten daha içeride yer alan ilçelere doğru genişledi. Öyle ki şu anda İstanbul’da satışta olan konut projelerinin sayısı bin 500’ü aşıyor. Bu projelerin kentin iki yakasına dağılımında ise Avrupa bir parça önde…
Arzın ve proje sayısının bu kadar yükselmesi ise yatırımcılar için seçim yapması zor bir açık büfe yaratıyor. Yüksek getiri sağlanabilecek projeleri bulmak için birkaç temel kriter ön planda. İlki tabii ki projenin lokasyonu. Projenin nerede yapıldığı, hastane, okul, alışveriş merkezi gibi günlük hayatı kolaylaştıran mekanlara yakınlığı, fiyatların ve olası değer artışının en temel belirleyicisi. Bu noktada gözden kaçırılmaması gereken noktalardan biri projedeki ortalama metrekare fiyatlarının, bulunduğu bölgenin genel seviyesinin ne kadar üzerinde olduğu. Bazı projeler arazi kıtlığı nedeniyle bulundukları bölgelerde bir örneğinin yapılması zor olan noktalarda yer alıyor. Bu tip projelerdeki fiyatların bulundukları bölgedeki genel fiyatlara göre çok daha yüksek olması doğal. Yine de bu oranın makul bir seviyede olması gerekiyor. Zira bu fiyat farkı bazı projelerde 10 kata kadar çıkabiliyor. Aradaki makasın çok yüksek olması projenin sonrasında prim yapma olasılığını baskılayabilir.
Gap İnşaat’ın Taksim 360, Çiftçiler Holding – Türkerler Holding’in Çiftçi Towers, Kuzu Grup’un Sea Pearl ve Ege Yapı’nın Cer İstanbul’u kentteki markalı konut projeleri arasında 30 bin lirayı aşan ortalama metrekare fiyatlarıyla dikkat çekiyor. Bu projelerin ortak noktaları inşa edildikleri bölgelerde benzer bir proje inşa etmeye yetecek arazi stokunun olmaması. Metrekare satış fiyatları 8 bin liranın altında kalan projeler ise Küçükçekmece, Bağcılar, Çekmeköy, Başakşehir, Avcılar, Kartal ve Esenyurt gibi inşa edilen proje sayısının yüksek olduğu bölgeler.
Forbes Türkiye’nin geçen ay 11’inci kez yayımladığı “Emlak Raporu” İstanbul’da konut fiyatlarındaki yükselişin büyük ölçüde durduğunu gösteriyordu. Kentteki konut fiyatları Haziran 2018-Haziran 2019 döneminde yüzde 0,6 oranında arttı. Fiyat artışının zayıflaması ve önceki yıllarda inşa edilen konut projelerinde henüz satılmamış önemli bir stok oluşması bu dönemde özellikle nakdi olan ve yaşamak için konut arayanlar için önemli bir fırsat yaratıyor. Zira mevcut stokun erimesi sonrasında inşa edilen yeni markalı konut projelerde, inşaat maliyetlerindeki yükselişin tetikleyeceği bir fiyat artışı beklemek oldukça doğal. Bu noktada, yaşamak için konut edinmek isteyenlerin bu kararlarını fiyatların daha da düşeceği beklentisiyle ertelemeleri gelecekte hayal kırıklığı yaratabilir.
Emlak Raporu’nun ortaya koyduğu bir diğer gösterge ise İstanbul’da konut fiyatlarında artış ve düşüşlerin birlikte yaşanmasıydı. Kentin kimi bölgelerinde fiyatlar artarken diğer bölgelerinde düşüş trendi hakim. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Mart 2019’da yayımladığı “Bir Bakışta Markalı Konut Piyasası” raporu markalı konut piyasasında da benzer bir yapı olduğunu gösteriyor. Rapora göre Basın Ekspres Yolu sağladıkları yüzde 5’lik değer artışı ile kentin en çok prim yapan markalı konut projelerine ev sahipliği yapıyor. Bu bölgeyi sağladıkları getiri oranlarına göre Seyrantepe, Bahçeşehir, Halkalı-Başakşehir, Ünraniye, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı Bomonti ve Mahmutbey bölgeleri takip ediyor. Çekmeköy, Kağıthane, Esenyurt, Şerifali, Kadıköy, Tuzla, Ataşehir, Kartal ve Maltepe de ise markalı konut projelerinde fiyatlar aşağı yönlü. Fikirtepe’nin ise yüzde 15 ile son bir yılda en fazla değer kaybeden markalı konut bölgesi olarak ön plana çıkması şüphesiz şaşırtıcı değil.
İSTANBUL’UN GETİRİ POTANSİYELİ EN YÜKSEK 40 KONUT PROJESİ
Araştırmaya konu olan bütün projeler yedi kritere göre ortalama metrekare satış fiyatı, projenin bulunduğu bölgedeki fiyatlara göre durumu, satılmış konut oranı, sosyal donatı ve yeşil alan yoğunluğu, satışa çıktığı tarihten sonraki prim oranı ve bulunduğu ilçede konut fiyatlarındaki beş yıllık değişim oranı endekslendi. Projedeki sosyal donatı alanları; alışveriş merkezi, okul, sağlık birimi, restoran-kafe, fitness salonu, yetişkin spor alanı ve çocuk oyun alanı olup olmadığına göre puanlandı. Ardından her bir kriter için oluşan endeks üzerinden büyükten küçüğe göre 100 puan baz alınarak sıralama yapıldı. Örneğin satış oranı yüksek olan projeler hem talebin güçlü olduğu hem de yatırımcı için alternatif konut sayısının azalması sebebiyle yüksek puan aldı. Benzer şekilde bulunduğu bölgenin ortalama değerinin altında fiyatlanan projelere yüksek puan verildi. Bu noktada projenin prim yapma olasılığının güçlü olması gözetildi. Projeler her bir kritere göre kendi içinde sıralandıktan sonra ağırlıklandırma yapıldı: Fiyat yüzde 15, yeşil alan ve sosyal donatı yüzde 15, satış oranı yüzde 15 ve bölgedeki fiyatlara göre durumu yüzde 15, satışa çıktığı tarihten sonraki prim oranı yüzde 20 ve bulunduğu ilçede konut fiyatlarındaki beş yıllık değişim oranı yüzde 20. Bu yedi endeks toplanarak her bir proje için 100 üzerinden bir değer hesaplanmış oldu. Endekste en yüksek puanı alan projelerin ikinci el piyasada yatırımcıya en yüksek getiriyi sağlama potansiyeli bulunduğu, yaşam kalitesi ve değer olarak da rakip projelere göre daha avantajlı sonucuna varmak mümkün.
