Bugün 12 Mart 2018 Pazartesi
  • İstanbul13 °C
  • Ankara2 °C
  • BIST
    116.915
    %0.30
  • Altın
    162,348
    %0.06
  • Dolar
    3,8094
    %-0.35
  • Euro
    4,6962
    %-0.34
Karakter boyutu : 12 Punto 14 Punto 16 Punto 18 Punto
Türkiye’de “emlak balonu” var mı?
17 Aralık 2010 Cuma 03:30

Türkiye’de “emlak balonu” var mı?

Türkiye emlak piyasasında balon var mı? Türkiye’de varlık balonları oluştu mu? Gerçekten böyle bir risk söz konusu mu?

Milliyet Gazetesinin internet sayfasında yer alan 08.12.2010 tarihli haberin başlığı: “Emlak piyasasında herhangi bir balon söz konusu değil”. Habere göre, Uluslararası Finans Zirvesi kapsamında gerçekleştirilen "Yeni Normalde Reform Stratejileri ve Beklentiler: Kamu Perspektifi" oturumunda yaptığı konuşmada Merkez Bankası Başkanı Durmuş YILMAZ, konut sektöründe bir balon olup olmadığı yönündeki soru üzerine, "Varlık fiyatlarında bir şişkinlik görmüyorum. Bugün itibariyle emlak piyasasında herhangi bir balon söz konusu değil" diyerek en azından “bugün itibarıyla” gayrimenkul fiyatlarında sorun yaratacak bir aşırı değerlenme olmadığını ifade etmiş. 

12.12.2010 tarihinde, yani başkanın konuşmasından dört gün sonra, Merkez Bankası Başkan Yardımcısı Erdem Başçı, Türkiye Ekonomi Kurumu'nda yaptığı konuşmada, son dönemde Merkez Bankası'nın aldığı ilave önlemlerin, önümüzdeki dönemde tüm dünyayı etkisi altına alacağını düşündükleri yeni konjonktüre karşı bir hazırlık olarak değerlendirilmesi gerektiğini söyledikten sonra, "Bu yeni konjonktürün temel özelliği, güvenilir ve dinamik yükselen piyasa ekonomilerine yoğun sermaye akışı sonucunda, bu ekonomilerde aşırı ısınma, aşırı borçlanma ve varlık balonları oluşması riskinin belirmesi ve cari açığın finansal istikrarı tehdit edecek düzeylere ulaşma ihtimalidir” demiş.

NE OLDU DA SORULDU

Birden bire ne oldu da, senelerdir akla gelmeyen bu sorular sorulmaya başlandı? Ne oldu da Merkez Bankası’nın iki en üst yöneticisi, bu gün için olmasa da kısa vadeli potansiyel bir risk olarak, varlık balonlarından, emlak fiyatlarındaki aşırı değerlenmeden bahsetmeye başladı?

Özellikle dış ticaret dengesi, cari açık ve emlak fiyatlarındaki aşırı değerlenmenin yarattığı sorunlar, içeriğine bakmaksızın “büyüyoruz” çılgınlığına kapılan mali sermaye temsilcileri ve “ekonomi kanalı” ismi altında yayın yapan mali sermaye lobisi medya dışındaki kesimlerce, uzun süredir dile getiriliyor.

Konunun Merkez Bankası yöneticilerinin ve “ekonomi medyasının” gündemine gelme nedeni ise, bu sistemin sürdürülebilirliğinin artık iyiden iyiye zorlaşması, şişmenin patlamaya dönüşme ihtimalinin geçmiş döneme göre artması.

En radikal serbest piyasacılar dahi, kontrolsüz yabancı para girişlerinin, ulusal ekonomiler üzerinde yarattığı tahribatın farkında. Gelişmekte olan ülkelerden bazıları faizleri düşürerek, bazıları kısa süreli fon girişlerine vergi (tobin) uygulayarak, bazıları ise mevduat munzam karşılıklarını artırıp, kredileri pahalandırarak sıcak para ile azdırılan ithalata dayalı tüketim ve varlık fiyatlarında oluşan şişmeye karşı önlem almaya çalışıyor. 

Amerika, İzlanda, Yunanistan, Macaristan, İspanya, Portekiz, İrlanda derken artık şu kesin olarak görüldü ki, dış kaynaklı parasal bolluk, varlık balonlarına neden oluyor. Şişen balonlar da bir gün patlıyor.

Bu noktada yapılması gereken, “Türkiye’de varlık balonları oluştu mu? Gerçekten böyle bir risk söz konusu mu?” sorularının yanıtını aramak. Bunun en basit yolu ise, gayrimenkul fiyatlarındaki reel artışın, fiyatlardaki genel artışla yani enflasyon rakamları ile karşılaştırılması.

Ülkemizde konut fiyatları ile ilgili olarak, kamu kurumlarınca derlenen düzenli veriler bulunmuyor. Birkaç yıl önce, bazı yabancı kaynaklı kuruluşlar ve bankaların işbirliği ile başlanmış olan “konut fiyat endeksi” çalışmaları ise, araştırma yöntemi, veri kaynakları, verilerin toplanma biçimi ve değerlendirilme ölçütleri hakkında herhangi bir açıklık bulunmaması nedeniyle, tarafımızca sağlıklı bir değerlendirmeye olanak sağlayacak nitelikte bulunmamaktadır.

KİRADAKİ DEĞİŞİM

Buna karşılık, TÜİK tarafından, TÜFE verileri kapsamında kira bedellerindeki değişim uzun yıllardır düzenli olarak izlenmektedir. Bilindiği gibi, kira bedellerindeki, yani gayrimenkulün getirisindeki değişim ile konut satış fiyatlarındaki değişim arasında doğrudan bir ilişki bulunmaktadır.

TÜİK tarafından yayınlanan, 2003=100 Temel Yıllı Tüketici Fiyatları Endeksine göre, 2003 yılı OCAK ayında 92,17 olan “Gerçek Kira” endeks değeri, Kasım 2010’da 266,55 seviyesine ulaşmış, geçen yaklaşık sekiz yıl içerisinde yüzde 289 oranında artmıştır. Buradan konut fiyatlarındaki artışın da yaklaşık olarak bu düzeyde gerçekleştiği sonucunu çıkarabiliriz. Aynı dönemde TÜFE’deki genel artış, yüzde 192,47 düzeyindedir.

Merkez Bankası verilerine göre, 02.02.2003 tarihinde 1,6385 TL olan efektif dolar alış fiyatı, 15.12.2010 tarihinde 1,4927 TL’ye düşmüş bulunmaktadır. Bu durum, konut fiyatlarındaki artışın, ABD doları bazında çok daha yüksek düzeyde gerçekleştiğini ortaya koymaktadır.

Bu veriler, 2003 yılından bu güne kadar geçen sürede, her ne kadar deprem korkusu ve tarımdaki çözülme ile desteklense de, konut fiyatlarında, talepteki artışla ve enflasyonla açıklanamayacak düzeyde bir artış olduğu görülmektedir.

Bankacılık verileri bu artışın en önemli nedeninin konut amaçlı tüketici kredilerindeki artış olduğunu ortaya koymaktadır. BDDK verilerine göre, 2003 yılı Ocak ayında 124 milyon 691 bin TL düzeyinde olan konut kredileri, 2010 yılı Ekim ayında 57 milyar 682 milyon TL düzeyine çıkmış, sekiz yıl içerisinde yaklaşık olarak yüzde 462600 oranında artmıştır.

Bankalarca, paranın bol ve ucuz olmasının da sağladığı rahatlıkla yurt dışından borçlanılarak sağlanan kaynaklar, konut kredisi olarak vatandaşa dağıtılmış, yoğun reklam kampanyalarıyla da desteklenen bir “konuta hücum dönemi” yaşanması sağlanmıştır. Uzun yıllar boyunca yüksek enflasyona ve çok yüksek faiz oranlarına alışmış bir ülke vatandaşına ucuz gelse de, dünya ortalamalarıyla kıyaslandığında hayli yüksek faiz oranlarıyla ve kira öder gibi konut vaadiyle yaratılan bu suni talep, konut satışlarında canlanmaya neden olurken, konut fiyatlarında enflasyon değerlerinin hayli üzerindeki artışa neden olmuştur.

BALON PATLAYACAK MI

Resmi istatistikler, 2003’den beri yaşanan konuta hücum döneminin sonuna gelindiğini göstermektedir. 25 Kasım 2010 tarihli TÜİK Haber Bülteni’nde yer alan bilgiler, 2010 yılının ilk iki çeyreğinde olduğu gibi, üçüncü çeyrekte de, konut satışlarındaki düşüşün devam ettiğini ortaya koymaktadır. 2010 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 25,21 oranında düşüş gerçekleşirken, bir önceki döneme göre düşüş yüzde 7,28 olmuştur.

Konut satışlarında gelinen düzey, krizin en yoğun yaşandığı 2008 yılı rakamların dahi altına düşmüştür. Konut satışlarındaki en düşük seviye, 2008’in üçüncü çeyreğinde 92516 olarak gerçekleşmişken, 2010’un birinci çeyreğinde 85857, ikinci çeyreğinde 90270, üçüncü çeyrekte ise 83697 olarak gerçekleşmiştir.

Kanımızca, gerek medya mensuplarını gerekse Merkez Bankası yöneticilerini bu konuda konuşmaya iten temel neden budur. Tüm medyayı kaplayan reklâmlara, cari açıkta kırılan rekorlara, yani para ve proje bolluğuna karşın, konut ihtiyacının yeri ve niteliği dikkate alınmaksızın altına hücum mantığıyla yapılan konutların satışlarındaki kaçınılmaz düşüşün engellenememesi, elinde satılmamış ciddi bir konut stoku bulunan, azımsanamayacak miktarda borç yükü altındaki sektörü kırılgan hale getirmektedir.

Çok yüksek kar marjı ile konut satmaya alışmış sektörün faiz ve stok maliyetlerinden kurtulmak için bulduğu çözümün, kar oranlarını düşürüp, fiyatlarda indirime gitmek suretiyle talebin artırılması, stoktaki konutların tüketilmesi olmadığı görülmekte, proje aşamasındaki daha mütevazi projeler daha uygun koşullarda ve yoğun reklam kampanyalarıyla satışa çıkarılarak sektöre taze kaynak girişinin sağlanmasına çalışılmaktadır.

Balon var mı yoksa yok mu? Kesin bir şey söylemek şu an için pek kolay değil. Bu soruların cevaplarını yakın gelecekte hep beraber göreceğiz.

Önümüzdeki dönemde konut satışlarını, konut kiralarındaki/konut satış fiyatlarındaki değişimi ve konuyla ilgili sektör kredilerindeki (inşaat sektörü ve ipotekli konut kredileri) gelişmeleri dikkatle izlemekte yarar bulunmaktadır.

Merkez Bankasının riskin farkında olduğu anlaşılmaktadır. Sektörün büyüme rakamları ve istihdam için taşıdığı önem ortadayken, seçime gidilen bir ortamda, bu farkındalığın kararlı uygulamalara dönüşüp dönüşmeyeceğini yaşayarak göreceğiz.

Bu habere henüz yorum eklenmemiştir.
Tüm Hakları Saklıdır © 2015 Patron Türk | İzinsiz ve kaynak gösterilmeden yayınlanamaz.
Tel : / Faks : | Yazılım: CM Bilişim - Tasarım: INVIVA